多年来，李嘉诚的“长和系”在全国的多个项目，均通过“蜗牛式”开发方式，延长土地开发周期从6年到10多年不等。这种囤地获利龟速开发的模式，或许不再有效。近日，有关李嘉诚囤地的质疑，以及清算地王的声音越来越多。
多项目4年仅完成1%开发
据华夏时报的报道，多地近期掀起的土地增值税“清缴风暴”，并未波及李嘉诚旗下“长和系”。
广东省税务部门一位人士透露，“与以往的囤地清查名单一样，像和记黄埔、长江实业、新世界等房企并未纳入清缴名单，这应该是历史遗留问题所致。”
实际上，“长和系”在内地变相囤地饱受诟病。报道称，多年来，“长和系”在全国近十个城市十余个项目，均通过“蜗牛式”开发方式，延长土地开发周期从6年到10多年不等。
然而，耐人寻味的是，面对囤地的指责，“长和系”一直矢口否认，并将责任归咎到地方政府身上，李嘉诚曾公开表示“内地未有一个政府部门正式发函”。
珠三角某市一位官员分析：“地方政府的领导对长线投资的大企业一直小心翼翼，而对李嘉诚这样的巨鳄更为谨慎，担心稍有不慎，就会失去巨额投资项目。”
梳理“长和系”旗下和记黄埔、长江实业多年的业绩报告可发现，在上海、广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉等城市，这两家企业要完成地产项目的1%，大部分需要长达4年以上。
报道称，和记黄埔在北京十三陵附近打造的“皇家别墅”北新嘉园项目，距合同约定的“2004年11月”开工时间已过去近10年，但该项目依然未见开盘动静。
北京市昌平区国土分局对外解释，由于政策对容积率小于1的项目审批有相关调整，因此，该项目需报批的立项、规划等相关后期手续停滞，该局曾多次以书面形式和口头形式催促其尽快开工未果。
迄今为止，北京市昌平区国土分局并未对该项目采取应有的措施。而按照规定，土地如果闲置一年以上，将收取20%的土地闲置费，闲置两年以上将被收回。
2005年和黄联手长实获得了上海浦东世纪大都会项目，该项目2011年3月才开工;2006年长实获得上海真如项目，2009年该项目正式开工，但在开工两年后，该项目仍在打桩。
地方政府为何网开一面?
实际上，对于李嘉诚旗下公司囤地行为，多个地方政府都“网开一面”。
自2010年以来，尽管“长和系”在内地变相囤地的项目开始被政府以“土地闲置通报”的方式点名批评，然而，公开受罚的仅有和记黄埔位于东莞厚街镇的海逸豪庭，该项目因囤地近8年被征收7915万元的土地闲置费。
“怎么能随便动李嘉诚的利益呢，他在我们这里参与了很多投资建设合作项目。”广东某经济特区城市一位官员透露，如果市里有项目会影响到李嘉诚的项目，市委领导都会“组团到香港”拜访李嘉诚询问意见。
“李嘉诚所投资的项目不仅是房地产，还有港口、码头、物流等领域，对地方税收影响较大。”广东省某市一位曾在经贸系统担任副局长的官员表示，在“牵一发而动全身”的关系影响下，地方政府不敢触碰这些大企业的敏感神经，担心影响这些企业在其他领域的投资。
据李嘉诚基金会的一名人士透露，“地方政府能否给予信任感”、“是否曾给企业带来麻烦”等，是李嘉诚旗下公司到地方投资首要考虑的因素。李嘉诚曾对外表示，在哪个地方或国家投资顺利的话，就会继续在该地投资。
据一位已退休的知情官员透露，在知名企业与地方政府的投资合作中，不少地方政府都有无法兑现的承诺，因此政府到最后只好舍弃一些利益，给予企业“额外的条件”做补偿。
2004年，在得知李嘉诚准备入手投资增城的消息后，增城市政府积极奔走。按照规定，从当地农民手中征收大幅土地，必须通过国务院的审批。为了走捷径，增城市政府选择用“回收闲置土地”的方法向李嘉诚旗下的地产公司提供土地。
为此，当地政府通过伪造合法手续的方式，将3000亩集体土地包装成闲置逾期的建设用地，由当地国土局以1.26亿元收回，再以3.2亿元卖给“长和系”，平均地价仅为157元/平方米。
龟速开发图暴利
据时代周报的报道，继年初上榜上海330宗土地闲置名单之后，此次国土部发布的全国1457宗闲置土地“黑名单”之中，李嘉诚旗下的长和系再度名列闲置土地“黑名单”。
中国房产信息集团分析师薛建雄认为，和黄在香港是快进快出的开发模式，但是在内地向来都不是快进快出—内地是一个快速成长的市场，意味着土地有一个很高的升值效益，其中开发进程缓慢，有闲置土地的嫌疑，算是一种变相囤地的方式。
报道称，尽管李嘉诚旗下的长和系连续两次名列闲置名单，但这并不能说明长和系土地闲置的全部情况。实际上，自1992年进军内地房地产市场以来，长和系闲置土地的戏码早已是屡见不鲜。
以北京为例，和记黄埔在北京的首个项目逸翠园2004年8月31日签订合同，约定开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。但根据和记黄埔2006年至2009年的年报，逸翠园项目预计完工时间一直在调整，分别为2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改动。如果按照合同约定的竣工时间，逸翠园项目实则已经捂地近四年。
“任何一个区域的开发，谁都愿意放到最后才开发。像李嘉诚这种开发商，政府当然愿意拉他第一个去拿地。所以往往是第一个拿地，最后一个开发，”薛建雄表示，“第一个开发就需要将区域环境做起来，之前是无人消费、没有配套，等到消费和配套建立起来之后，价格就已经被开发商做得很高，而且最后一个开发的话可以集众家之所长，任意地超过前面的所有项目。”
住建部政策研究中心副主任王珏林表示，闲置土地，是土地招拍挂之后，具备开发条件而没有按照合同及时开发的土地，因而应当作为政府管制范围内的土地。他认为，一方面城市住宅供求关系非常紧张，求大于供，需要房屋尽快上市来缓解这个矛盾;另一方面，每年都有一定的土地计划，如果这些土地没有及时上市，会使供求矛盾更趋紧张。因此，根据我国目前实际情况规定，一般超过两年不开工就收回。
事实上，实际运作中，闲置土地收回的案例并不多见。在上述长和系项目之中，仅在2007年，东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多，时间达到95个月”为由，对东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。
但是，近8000万元的罚单不改长和系其他项目一贯缓慢的开发进程。
李嘉诚在广州最早的项目黄沙地块，见证了广州地产起伏的十六载。该项目于1994年广州地铁一号线规划时由和记黄埔圈下，可建面积24.18万平方米。
2002年，和记黄埔首次公开表示，“黄沙项目已进入最后的动工准备阶段，黄沙高层项目住宅部分预计2003年下半年正式发售，2004年中交楼，商场部分2003年底开始招租。”可是，直到2005年11月，在近11年“晒地”后，黄沙地块逸翠湾项目才开始动工。其间风波不断，据了解，当时来自香港的工程设计人员因对黄沙地铁站上盖的项目地基结构不熟悉，又涉及地铁接驳，因而在基础施工时多番修改，进而拖延整体施工时间。
媒体：到了“清算”地王的时候了
据人民网的报道称，全国范围内2011年至2013年年度经营性用地单价和总价TOP10地块共计55幅，其中30幅地块为商业办公用地，25幅地块为住宅用地。时至今日，有21幅地块尚未动工，占比38%;22个项目在建，占比40%。尚未动工和在建项目占将近八成，其中尚未动工占近四成。近四成尚未动工的项目都是遭遇到了两头挤压，使得地王开发面临重重问题：一头是当时拿地成本太高，另一头是当时拼命拿地王是预期房价会继续暴涨，然而，进入2013年底以来，房地产市场急转直下，房价拐点突然而至，并且继续下行在预料之中。这两头挤压使得地王项目迟迟不敢开工，出现了“地王好拿，项目难做”的窘境，无可奈何之下只有这样拖着囤着。
然而，拖着囤着也不是办法。国土部2012年发布修订后的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，将按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;土地闲置满两年的，将被国土部门无偿收回。
因此，媒体称，到了清算地王的时候了。把拿地王或者囤地行为分为私企、国企和外资企业。私有企业出天价拿地王，出资是自己的，被罚或者被收回土地，损失自己承担。产权明晰，权责统一，不关民众多少事。
值得注意的是，报道称，唯一需要强调的是，无论什么背景的私企和多大规模的企业，只要违背《闲置土地处置办法》的规定，都要严格执法，该罚款就罚款，该收回土地就收回。
外资拿地或者囤地的主要问题出在地方政府究责不力，或者根本就不究责上。最为典型的是，多地政府纵容李嘉诚囤地，项目4年仅完成1%开发。不仅李嘉诚，其他外资都存在同样的情况。
报道强调充分理解地方政府引资难、地方财税收入拮据以及就业、经济增长等方面的现实困难情况。不过，在土地问题上，确实再也不能有丝毫放松和竭泽而渔式开发利用了。
